Reduzierung der Miete – die Pandemie als Störung der Geschäftsgrundlage

Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie halten nach wie vor an, so dass die Diskussion über ein Recht des Mieters bzw. Pächters von Geschäftsräumen zur Minderung der Miete/Pacht nach wie vor hitzig geführt wird. Für eine geraume Zeit nach dem Ausbruch der Pandemie wurde in der Rechtsprechung ganz überwiegend die Auffassung vertreten, dass ein Recht zur Reduzierung nicht bestehe. Dabei wurden verschiedene Anspruchsgrundlagen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch diskutiert und unter anderem war es herrschende Meinung, dass vor allem keine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) vorliege und damit kein Recht auf Anpassung der Miete.[1]

Dies hat sich zwischenzeitlich geändert, denn genau zu diesem Punkt ist der Gesetzgeber aktiv geworden und hat in Art. 240 § 7 EGBGB Folgendes geregelt:

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des BGB, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Entsprechendes gilt für Pachtverträge.

Was bedeutet dies?

Die Anwendbarkeit der des § 313 Abs. 1 BGB wird erleichtert, so dass es für Mieter einfacher ist, eine Reduzierung der Miete geltend zu machen. Dabei handelt es sich allerdings nur um eine widerlegbare Vermutung und die übrigen Tatbestandsvoraussetzungen der Vorschrift (vor allem die Unzumutbarkeit, am Vertrag in der bisherigen Form festzuhalten) müssen weiterhin dargelegt und bewiesen werden.

In welcher Höhe eine Anpassung in Form der Reduzierung der Miete/Pacht infrage kommt, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Eine Minderung bis zu 50 % ist seither aber vereinzelt festgestellt worden. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht noch aus.[2]

Wer gehört zum begünstigten Personenkreis?

Die Vorschrift gilt ausdrücklich nur für Mieter von Grundstücken und vermieteten Räumen, die keine Wohnräume sind. Ferner müssen diese von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie in ihrer Verwendbarkeit erheblich eingeschränkt worden sein. Von dieser Regelung profitieren daher vor allem Gaststätten- und Restaurantbetriebe. Nur mittelbar betroffene Betriebe (z.B. Büromieter oder Zulieferer) dürften wegen des engen Wortlauts nicht mehr zu den Begünstigten gehören.

Ab wann gilt die Vorschrift?

In Kraft getreten ist die Vorschrift zum 01.01.2021. Wegen des Verbots der echten Rückwirkung von Gesetzen ist die Vorschrift aber nicht anwendbar für Sachverhalte aus dem Zeitraum von März bis April 2020. Ob für die Zeit danach bis zum Jahreswechsel eine Berufung auf die Vorschrift möglich ist, dürfte davon abhängig sein, ob für diese Zeitspanne der Sachverhalt „Reduzierung der Miete/Pacht“ bereits abgeschlossen ist. Auch hier wird es auf den Einzelfall ankommen, insbesondere ob die Zahlung der Miete/Pacht unter Vorbehalt erfolgte.

Sollten Sie dazu Fragen haben, kontaktieren Sie uns – egal auf welcher Seite des Vertrages Sie stehen.

 

_____________________________________________________

[1]

 

[2] Die Revision gegen ein Urteil des OLG Karlsruhe ist anhängig, Az. XII ZR 15/21.