Wie gehe ich richtig vor, wenn sich nach Abnahme Mängel am Gewerk des Bauunternehmers zeigen?

Zeigen sich nach der Abnahme Mängel an der Leistung des Bauunternehmers, müssen diese Mängel dem Bauunternehmer gegenüber angezeigt werden, wobei man von einer Mängelanzeige oder auch Mängelrüge spricht. Adressat dieser Mängelanzeige ist stets der Bauunternehmer, der die mangelhaften Leistungen im Auftrage des Bauherrn ausgeführt hat. Falsch wäre es also, wenn die Mängelanzeige, was in der Praxis häufig vorkommt, nur an den Architekten übersandt wird. Damit sichergestellt ist, dass die Mängelanzeige dem Bauunternehmer auch zugeht, empfehlen wir die Mängelanzeige per Einwurf Einschreiben an den Bauunternehmer zu übersenden.

Die Mängelanzeige muss inhaltlich so gestaltet sein, dass der Bauunternehmer erkennen kann, welche Mängel gerügt und nachgebessert werden sollen. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die genaue Mangelursache aber nicht beschrieben werden. Es genügt, so der BGH, vielmehr, wenn der Bauherr die Mangelerscheinung, also das Symptom, wie sich der Mangel zeigt, beschreibt. Die Mangelsymptome müssen aber so beschrieben werden, dass sie lokalisiert werden können, sprich der Bauunternehmer den gerügten Mangel auch auffinden kann (z.B. an der westlichen Außenwand im 1. OG im Kinderzimmer 1 ist im Bereich Wandanschluss zur Decke ein Feuchtigkeitsfleck aufgetreten).

Neben einer genauen Beschreibung der Mangelsymptome nebst örtlicher Lage, sollte dem Bauunternehmer in der Mängelanzeige unbedingt eine angemessene Frist gesetzt werden, binnen derer die Mängel beseitigt werden sollen. Angemessen ist eine Frist dann, wenn der Bauunternehmer die gerügten Mängel unter Berücksichtigung der technischen Erfordernisse innerhalb der gesetzten Frist auch tatsächlich beseitigen kann. In der Regel wird eine Frist von 3 Wochen von der Rechtsprechung als angemessen erachtet, wobei die Frage der Angemessenheit je nach Mangel und Bauvorhaben von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich zu beantworten ist. Es kann daher durchaus vorkommen kann, dass man dem Bauunternehmer eine Frist von mehr oder auch weniger als 3 Wochen einräumen muss.

Wir empfehlen die Frist zur Mängelbeseitigung nicht zu knapp zu bemessen und für das Ende der Frist ein genaues Datum nach dem Kalender zu wählen. Das vermeidet Unklarheiten über das genaue Fristende.

Ist die dem Bauunternehmer gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung angemessen und beseitigt der Bauunternehmer die gerügten Mängel innerhalb der gesetzten Frist nicht, verliert er sein Recht zur Nachbesserung. Der Bauherr muss eine Nachbesserung durch den Bauunternehmer folglich nicht mehr akzeptieren. Der Bauherrn kann, unter bestimmten zusätzlichen Voraussetzungen, dann die sog. sekundären Gewährleistungsrechte geltend machen, wie z.B. Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung, Erstattung der Ersatzvornahmekosten oder auch Rücktritt vom geschlossenen Bauvertrag.

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