Was ist zu tun bei Insolvenz des Bauträgers?
Ist der Bauträger insolvent, stellt sich für den Erwerber die Frage, wie es weitergeht.
Die wichtigsten Dinge, die in einem solchen Fall zu berücksichtigen sind, versuchen wir nachfolgend zu erläutern:
1.
Zunächst ist zu klären, ob das Insolvenzverfahren bereits eröffnet ist oder bisher lediglich ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wurde. Wurde der Eröffnungsbeschluss dem Erwerber nicht bereits zugestellt, kann er beim zuständigen Insolvenzgericht angefordert werden.
2.
Ist ein Insolvenzverfahren eröffnet, kann dem Eröffnungsbeschluss der Insolvenzverwalter entnommen werden. Dieser ist dann alleiniger Ansprechpartner für den Erwerber.
3.
Ist das Insolvenzverfahren noch nicht eröffnet, sondern wurde nur ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, sind etwaige Vereinbarungen in der Regel mit dem Bauträger (= Insolvenzschuldner) und dem (vorläufigen) Insolvenzverwalter gemeinsam zu treffen. Willenserklärungen, wie z.B. Fristsetzungen zur Mängelbeseitigung und Kündigung, sollten sicherheitshalber sowohl dem Bauträger als auch dem vorläufigen Insolvenzverwalter zugesandt werden.
4.
Ein Rücktritt vom Bauträgervertrag mit dem Ziel, den Vertrag rückabzuwickeln und die bereits geleisteten Kaufpreisanteile zurückzuerhalten, sollte nicht erklärt werden, weil dann die vertragliche Grundlage für die Auflassungsvormerkung, die zugunsten des Erwerbers in das Grundbuch eingetragen wurde, erlischt und wirkungslos wird. Der Erwerber verliert also seine einzige Sicherheit. Den ungesicherten Rückzahlungsanspruch kann er lediglich zur Insolvenztabelle anmelden, mit der Gefahr, dass er bei Beendigung des Insolvenzverfahrens nur einen geringen Bruchteil der geleisteten Kaufpreisanteile aus der Insolvenzmasse zurückerhält, mithin also weitgehend leer ausgeht.
5.
Der Erwerber sollte, sobald das Insolvenzverfahren eröffnet ist, den Insolvenzverwalter anschreiben und verlangen mitzuteilen, ob der Insolvenzverwalter den bauvertraglichen Teil des Bauträgervertrages erfüllt. Wählt der Insolvenzverwalter die Erfüllung, wird das Vertragsverhältnis mit dem Insolvenzverwalter fortgesetzt, was aber selten der Fall ist.
Meistens lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab. Für diesen Fall kann der Erwerber vom Insolvenzverwalter die Auflassung, d.h. die Eigentumsumschreibung im Grundbuch verlangen, wenn der Erwerber die Gegenleistung erbracht hat. Das ist der Fall, wenn der Erwerber den Grundstücksanteil und die erbachten Bauleistungen bereits vollumfänglich bezahlt hat.
Es muss also der Wert des Grundstücksanteils und der Wert der erbrachten Bauleistungen ermittelt werden, wobei bei der Bewertung der erbrachten Bauleistungen etwaig vorhandene Mängel wertmindernd zu berücksichtigen sind. Der Wert des Grundstücksanteils wird in der Regel – soweit eine anderweitige vertragliche Vereinbarung fehlt – mit 30 % der Vertragssumme bewertet.
Ist die Gegenleistung vollständig erbracht, kann der Erwerber die Übertragung des Eigentums vom Insolvenzverwalter verlangen und muss sich dann selbst um die Fertigstellung der noch nicht erbrachten Bauleistungen kümmern.
Bei etwaigen Rückfragen zu diesem Thema stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.