Provisionspflicht kann auch dann entstehen, wenn Auftraggeber des Maklers und Erwerber der Immobilie nicht identisch sind

In vielen Maklerverträgen ist geregelt, dass der Makler nicht nur eine Provision für den Nachweis von Kaufinteressenten oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages erhält, sondern auch noch für die Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen.

In solchen Fällen ist davon auszugehen, dass der Makler sowohl als sog. Nachweis- als auch sog. Vermittlungsmakler beauftragt ist.

Die Beauftragung als Vermittlungsmakler hat den Vorteil, dass der Auftraggeber des Maklers auch dann zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet sein kann, wenn ihm der Kaufinteressent oder das Kaufobjekt bzw. der Verkäufer schon vorher bekannt war, sodass der Hauptvertrag nicht infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist.

Die Beauftragung als Vermittlungsmakler kann für den Makler im Einzelfall aber auch riskant sein. Das gilt erst recht, wenn der Makler ausschließlich als Vermittlungs- und nicht als Nachweismakler beauftragt ist. Denn der Makler darf nur für eine Partei des Hauptvertrages als Vermittlungsmakler auftreten. Hat er auch mit der anderen Partei einen Maklervertrag geschlossen, der neben dem Nachweis auch noch die Vermittlung beinhaltet, wird der Makler mithin also für beide Parteien u.a. als Vermittlungsmakler tätig, liegt eine unzulässige Doppeltätigkeit vor, die in der Regel zur Verwirkung des Lohnanspruchs nach § 654 BGB führt. Eine solch unzulässige Doppeltätigkeit kann im Einzelfall sogar schon dann vorliegen, wenn der Makler für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und den Käufer als Nachweismakler auftritt. Ist der Makler ausschließlich mit der Vermittlung beauftragt, ist neben der Gefahr der unzulässigen Doppeltätigkeit auch noch zu beachten, dass die Vermittlung im Sinne von § 652 BGB über das bloße Zusammenführen der Vertragsparteien des angestrebten Hauptvertrages hinausgeht. Von einer provisionspflichtigen Vermittlung ist nur auszugehen, wenn ein bewusstes und zweckgerichtetes Einwirken des Maklers auf den Willensentschluss des Dritten (Partei des Hauptvertrages) vorliegt und der Makler die Bereitschaft des Dritten zum Vertragsschluss fördert.[1] Die Anforderungen an die Maklerleistung sind bei der Vermittlungstätigkeit also viel höher als bei der reinen Nachweistätigkeit.

Makler sollten daher vorsichtig sein, soweit sie im Vertrag mit der Vermittlung von Kaufvertragsabschlüssen und nicht nur dem bloßen Nachweis von Kaufinteressenten bzw. dem bloßen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages beauftragt werden.

Sollten hierzu Fragen bestehen, können Sie uns für deren Beantwortung gerne kontaktieren.

[1] So z.B. BGHZ 112, 59; BGHZ 114, 95; BGH, NJW-RR 1997, 884; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 567.