Provisionspflicht kann auch dann entstehen, wenn Auftraggeber des Maklers und Erwerber der Immobilie nicht identisch sind

Um die vielfach als unnötig und lästig empfundene Maklerprovision für die vom Makler erbrachte Leistung nicht bezahlen zu müssen, lassen sich Käufer immer wieder den „Trick“ einfallen, dass der Kaufvertrag über die Immobilie nicht von der gleichen Person abgeschlossen wird wie der Maklervertrag. Besonders beliebt ist dabei die Konstellation, bei welcher der Maklervertrag von einer natürlichen Person unterzeichnet wird, die dann später mit ihrer Firma, die manchmal sogar extra noch gegründet wird, den Kaufvertrag über die vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Immobilie abschließt. Der Auftraggeber des Maklers und der Erwerber der Immobilie sind dann nicht identisch.

In den meisten Fällen kann man die Provisionszahlungspflicht durch derartige Konstellationen aber nicht umgehen.

Denn es entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass nach dem Wortlaut des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB der Maklerkunde nicht selbst Partner des Hauptvertrags werden muss, um einen Provisionsanspruch auszulösen.^[1] Dies gilt insbesondere dann, wenn eine enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrags besteht. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden.^[2] Letzteres ist immer dann der Fall, wenn der wirtschaftliche Erfolg dem Maklerkunden ähnlich zugutekommt wie im Falle des eigenen Abschlusses des Vertrages. Der Maklerkunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, d. h. die Zahlung einer Maklerprovisionen, jedoch ablehnen.^[3] Diese Konstellation liegt nach der Rechtsprechung des BGH insbesondere dann vor, wenn der Maklerkunde an dem abgeschlossenen Hauptvertrag selbst weitgehend beteiligt ist, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel gesellschaftsrechtliche Bindung besteht oder der Maklerkunde mit dem Erwerber rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist.^[4]

Sollten Sie als Makler einen Kunden haben, der sich der Provisionszahlungspflicht mit der vorstehend beschriebenen Argumentation/Konstellation zu erwehren versucht, dann kontaktieren Sie uns!

 

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[1] Vgl. BGH, NJW-RR 1996, 1459, 1460; BGH, NJW 1998, 62, 63; BGH, Urteil vom 17.10.2018, I ZR 154/17.

[2] BGH, NJW 1995, 3311; BGH, NJW-RR 2004, 851, 852; BGH, NJW-RR 2014, 1272 Rn 19.

[3] BGH, NJW-RR 2004 ,851, 852.

[4] BGH, NJW-RR 2004 ,851, 852; BGH, Urteil vom 17.10.2018, I ZR 154/17.