Nießbrauch: Wer ist Vermieter?

Nießbrauch: Wer ist Vermieter?

Für gewöhnlich sind Eigentümer und Vermieter einer Immobilie identisch. Im Falle des Nießbrauchs kann das aber anders sein. Denn wer einen Nießbrauch an einer Immobilie hat, dem stehen auch die Erträge und damit die Mieten aus der Immobilie zu. Der Nießbraucher kann folglich auch Mietverträge abschließen. Macht er das, ist der Nießbraucher der Vermieter der Immobilie und nicht der Eigentümer.

Denkbar ist auch, dass ein Eigentümer einer Immobilie einen Mietvertrag schließt, die Immobilie dann aber später auf seine Nachkommen überträgt und sich dabei ein lebzeitiges Nießbrauchsrecht an der Immobilie einräumen lässt. Auch in dieser Konstellation, die in der Praxis häufig vorkommt und bei vielen Mietern für Verwirrung sorgen kann, bleibt der vormalige Eigentümer und jetzige Nießbraucher der Vermieter und damit, aus Sicht der Mieter, der richtige Ansprechpartner (vgl. BGH, Urteil v. 25.10.2010, XII ZR 25/09).

Willenserklärungen, die gegenüber dem Vermieter zu erklären sind, wie z.B. Kündigungserklärungen oder Mängelanzeigen, müssen demnach dem Nießbraucher gegenüber abgegeben werden.

Aber was ist, wenn der Nießbraucher stirbt? Gemäß Rechtsprechung des BGH tritt in diesen Fällen der Eigentümer des Grundstücks anstelle des Nießbrauchers in den Mietvertrag und die sich hieraus ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Tod des Nießbrauchers ist also der Eigentümer der Immobilie der „neue“ Vermieter vgl. BGH, Urteil v. 25.10.2010, XII ZR 25/09).