Mietrecht: Wer haftet für Hochwasserschäden?

Von den aktuellen, witterungsbedingten Ereignissen in Bayern, die u.a. zu vollgelaufenen Kellern und Tiefgaragen, überfluteten Häusern und Wohnungen geführt haben, sind nicht nur Eigentümer von Immobilien besonders betroffen, sondern auch viele Mieter. Für diese stellt sich die Frage, wer für Hochwasserschäden haftet und welche Rechte den Mietern gegenüber dem Vermieter zustehen.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Mietobjekt zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen, vgl. § 535 Abs. 1 BGB. Nach einer Überflutung ist es daher Sache des Vermieters, das Mietobjekt wieder so herzustellen, dass es vertragsgemäß genutzt werden kann. Der Vermieter muss daher z.B. überflutete Keller und Wohnungen wieder trockenlegen und sämtliche Gebäudeschäden, die Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts haben können, vollständig und fachgerecht beseitigen. Die Kosten hierfür können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter ist nicht einmal verpflichtet, bei den Aufräum- und Schadenbeseitigungsmaßnahmen mitzuhelfen. Er muss dem Vermieter und dessen Beauftragten lediglich entsprechend Zugang gewähren.

Da Überflutungen mietrechtlich keine höhere Gewalt darstellen, haftet der Vermieter außerdem verschuldensunabhängig, wenn der Gebrauch des Mietobjekts durch eine Überflutung ganz oder teilweise eingeschränkt ist. D.h. der Mieter hat in diesen Fällen das Recht zur Mietminderung. Die Höhe der zulässigen Mietminderung orientiert sich immer daran, wie stark die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts durch die Überflutungsschäden eingeschränkt ist und wie lange dieser Zustand anhält. Ist das Mietobjekt gänzlich unbewohnbar, kann die Miete im Einzelfall um bis zu 100 % gemindert werden. Ist das Mietobjekt über längere Zeit nicht bewohnbar, steht dem Mieter in der Regel außerdem ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu. Vermietern ist deshalb zu empfehlen, sich gegen das Risiko „Mietausfall“ entsprechend zu versichern.

Darüber hinaus ist der Vermieter auch verpflichtet, die in dem Mietobjekt befindlichen, mitvermieteten Gegenstände, wie z.B. eine Einbauküche zu ersetzen. Die Haftung des Vermieters ist insoweit aber auch nicht grenzenlos. Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters muss der Vermieter grundsätzlich nicht ersetzen. Hier greift die verschuldensunabhängige Haftung nicht.