Maklerrecht: Neues Gesetz zum Maklerrecht - entgegen der gängigen Geschäftspraxis muss zukünftig nicht mehr nur der Käufer den Makler bezahlen

Ab dem 23.12.2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Dieses Gesetz novelliert die Vorschriften zur Maklerprovision. Vor allem die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ändert sich. Zukünftig ist es bei derartigen Rechtsgeschäften, entgegen der gängigen Geschäftspraxis, nicht mehr möglich, die Maklerprovision vollständig dem Käufer aufzubürden. Der Käufer, der von der Tätigkeit des Maklers ja auch profitiert, kann vielmehr nur noch bis zu einer Obergrenze von 50 % an der insgesamt anfallenden Maklerprovision beteiligt werden. Das ergibt sich aus §§ 656c, 656d BGB n.F. Dort ist zusammengefasst folgendes geregelt:

Lässt sich der Makler von beiden Parteien (Verkäufer und Käufer) eine Maklerprovision versprechen, müssen sich auch beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung der Maklerprovision verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er für diese trotz Maklervertrag unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen, vgl. § 656c Abs. 1 BGB n.F.

Hat dagegen nur eine von beiden Parteien (z.B. der Verkäufer) einen Maklervertrag geschlossen und ist folglich auch allein zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, kann sie mit der anderen Partei zwar vereinbaren, dass diese einen Teil der Maklerprovision übernimmt, allerdings nur bis zur Höhe von maximal 50 %. Liegt eine solche Vereinbarung vor, wird der sich daraus ergebende Freistellungs-/Erstattungsanspruch aber erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und hierüber einen Nachweis erbringt, vgl. § 656d Abs 1 BGB n.F.

Hierzu ein der Veranschaulichung dienendes Beispiel:

Der Verkäufer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung. Als Maklerprovision vereinbaren der Verkäufer und der Makler 5 % des Verkaufserlöses. Die Wohnung wird für 100.000 € an den Käufer veräußert, der mit dem Makler aber keinen Maklervertrag geschlossen hat. Der Verkäufer kann nun mit dem Käufer vereinbaren, dass der Käufer die Maklerprovision bis zu einer Obergrenze von 50 % übernimmt. Die Maklerprovision beträgt im hier gewählten Beispielfall 5.000 €. Bis zur Grenze von 2.500 € kann der Verkäufer also vom Käufer verlangen, dass er sich an der Maklerprovision beteiligt, allerdings nur dann, wenn er eine solche Beteiligung mit dem Käufer ausdrücklich vereinbart. Liegt eine solche Vereinbarung vor, kann der Verkäufer vom Käufer die 2.500 € erst verlangen, wenn er dem Käufer gegenüber nachweist, dass er die Maklerprovision in Höhe von 5.000 € an den Makler bezahlt hat.

Fazit: Egal ob beide oder nur eine Partei den Makler beauftragen, wird die derzeit gängige Geschäftspraxis, bei der der Verkäufer einen Makler beauftragt und der Käufer den Makler im Ergebnis allein bezahlt, in dieser Form zukünftig nicht mehr möglich sein.

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