Immobilienkauf: Wann haftet der Verkäufer für versteckte Mängel?

Beim Kauf gebrauchter Immobilien kommt es für den Käufer nicht selten zu bösen Überraschungen, wenn er nach dem Einzug Mängel entdeckt. Dabei kann es entweder um bauliche Mängel gehen oder aber auch – und das ist meistens gravierender – um fehlende baurechtliche Genehmigungen für die Immobilie oder Teile davon. Sofort drängt sich die Frage auf, ob der Verkäufer dafür haftet. Ob das der Fall ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Die vom Gesetz vorgesehene Gewährleistung des Verkäufers für Sach- und Rechtsmängel wird in den meisten Kaufverträgen ausgeschlossen, was grundsätzlich zulässig ist. Dadurch hat der Käufer keine Ansprüche wegen offensichtlicher und versteckter Mängel. Unter versteckten Mängeln versteht man solche, die für den Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags trotz gründlicher Besichtigung nicht ersichtlich waren.

Trotzdem kann eine Haftung des Verkäufers in Betracht kommen. Dies nämlich dann, wenn er dem Käufer einen solchen versteckten Mangel arglistig verschwiegen hat (z.B. Feuchtigkeitsschaden im Keller, der vor der Besichtigung kaschiert wurde oder das Fehlen einer Baugenehmigung für den errichteten Anbau). Dem Verkäufer hilft dann auch ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht, denn bei arglistiger Täuschung kann er sich nicht darauf berufen.

Problematisch ist in solchen Konstellationen aus Sicht des Käufers allerdings, dass er beweisen muss, dass der Verkäufer den Mangel kannte und nicht darüber aufgeklärt hat. Diese Hürde liegt zwar hoch, kann im Einzelfall aber durchaus genommen werden. So könnte z. B. bei bautechnischen Mängeln mit Hilfe eines Sachverständigen aufgeklärt werden, ob der versteckte Mangel vor dem Verkauf aufgefallen und dem Verkäufer deswegen bekannt gewesen sein muss. Fehlt eine Baugenehmigung kann durch die Einsichtnahme der Akte bei der Bauaufsichtsbehörde eventuell in Erfahrung gebracht werden, ob der Verkäufer von der fehlenden Genehmigung wusste.

Gerade dem Risiko einer fehlenden Baugenehmigung kann durch die richtige Vertragsgestaltung vorgebeugt werden. Wir unterstützen Sie hierbei gerne!