Immobilien im Nachlass – Was tun?

Stetig wachsende Immobilienpreise führen aktuell dazu, dass der erbschaftssteuerrechtliche Freibeitrag um ein Vielfaches überschritten wird und viele Grundstückseigentümer vertieft darüber nachdenken, wie sie ihren Nachlass regeln können, um Erbschaftssteuer zu vermeiden oder zumindest zu verringern.

Wie kann man lebzeitig vorsorgen?

Lebzeitige Immobilienübertragungen an den Ehegatten oder an die Kinder sind vor allem erbschaftssteuerrechtlich interessant. Allerdings unterschätzen viele Grundstückseigentümer die damit einhergehenden Risiken und Ansprüche zwischen den Erben oder Pflichtteilsberechtigten. Diesbezüglich ist eine umfassende erbrechtliche Beratung unerlässlich, um Freibeträge frühzeitig auszuschöpfen und den Immobilienveräußerern verschiedene Absicherungsmöglichkeiten für das Alter (Nießbrauch, Wohnungsrechte, Pflegeverpflichtungen, etc.) einzuräumen.
Maßgeblich ist auch eine individuelle Anpassung an die gesetzliche Erbfolge oder an die jeweiligen testamentarischen Verfügungen der Immobilieneigentümer. Hierbei gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Vertrags- und Testamentsgestaltungen, welche auf die jeweiligen Bedürfnisse abgestimmt werden können.
Nicht zu unterschätzen sind die damit einhergehenden Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche. Lebzeitige einvernehmliche Lösungen mit den Beteiligten vermeiden langwierige Konflikte innerhalb einer Familie.

Was passiert im Todesfall?

Für die Erben stellt sich zunächst die Frage nach der Notwendigkeit eines Erbscheins für die Grundbuchumschreibung.
Innerhalb einer Erbengemeinschaft ist aufgrund der gemeinsamen Nachlassverwaltung Streit vorprogrammiert. Ohne eine einvernehmliche Lösung zwischen den Erben ist eine Teilungsversteigerung der Immobilie oftmals nicht mehr abzuwenden. Allerdings bestehen hier vielfältige einvernehmliche Lösungsvarianten, um die Immobilie zu erhalten und nicht unter dem eigentlichen Verkehrswert zu verlieren.
Die Erstellung eines umfassenden Nachlassverzeichnisses und eine diesbezügliche Wertermittlung der im Nachlass befindlichen Immobilie kann gerichtliche kostenintensive Streitigkeiten von Pflichtteilsberechtigten vermeiden.

Was tun?

Empfehlenswert ist in jedem Fall eine frühzeitige Auseinandersetzung mit der Frage, wer soll das Immobilienvermögen erhalten und welche Folgen ergeben sich dabei erbrechtlich, aber auch erbschaftssteuerrechtlich.

Gerne unterstützen wir Sie bei der konkreten Ausgestaltung von testamentarischen Anordnungen und stellen Ihnen verschiedene Strategien zusammen, um sowohl Freibeträge bestmöglichst auszunutzen, als auch erbrechtliche Ansprüche zwischen den Nachlassbeteiligten zu reduzieren.