Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft - Was tun?

Innerhalb einer Erbengemeinschaft gehört eine Immobilie zum Gesamthandsvermögen. Die Erbengemeinschaft wird in ihrer Gesamtheit nach der Berichtigung des Grundbuchs Eigentümer. Die Veräußerung der Nachlassimmobilie ist allerdings nur mit Zustimmung aller Miterben möglich.  Oftmals stellen sich einzelne Miterben stur und verweigern ihre Zustimmung zur Veräußerung. Rechtlich besteht zwar die Möglichkeit den Anspruch auf Zustimmung von den blockierenden Miterben durchzusetzen, allerdings ist dies nur selten denkbar und mit erheblichem Aufwand verbunden. In der Praxis ist daher oft nur die aufwändige Teilungsversteigerung denkbar, die nicht selten einen geringeren Verkaufserlös erzielt.

 

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verwaltung einer Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft. Bei ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen, wie z. B. klassischen Instandhaltungsmaßnahmen ist ein Mehrheitsbeschluss der Miterben notwendig. Bei außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen, wie z. B. der Verkauf einer Immobilie ist hingegen Einstimmigkeit erforderlich. Nur in Ausnahmefällen, bei Maßnahmen der Notverwaltung, wie z. B. die Beauftragung eines Handwerkers zur Behebung eines dringlichen Wasserschadens ist die Durchführung von einem einzelnen Miterben denkbar.

 

Solch eine Zwangsgemeinschaft gilt es daher zu vermeiden. Empfehlenswert ist es daher, dass der Erblasser bereits zu Lebzeiten Verfügungen von Todes wegen trifft.

 

Folgende klassische Möglichkeiten stehen hier beispielsweise zur Verfügung:

 

Mit einer sogenannten Teilungsanordnung kann ein bestimmter Vermögensgegenstand einem einzelnen Miterben zugeordnet werden. Solche Anordnungen sind für die Miterben untereinander verbindlich.

 

Durch ein Vorausvermächtnis können einzelne Miterben zusätzlich privilegiert werden. Dieser zusätzlich zugewandte  Vermögensteil ist nicht als Erbteil anzurechnen.

 

In Kombination mit der Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist gewährleistet, dass der Testamentsvollstrecker die alleinige Verfügungsbefugnis über den Nachlass erhält und schlussendlich die Erbmasse nach den Anordnungen des Erblassers verteilen kann.

 

Gerne unterstützen wir Sie bei der konkreten Ausgestaltung von testamentarischen Anordnungen und stellen Ihnen verschiedene Strategien zusammen, um Streitpotentiale innerhalb von Miterben zu vermeiden.