Der Grundstückskauf – eine Checkliste

Vor dem Kauf eines Grundstücks gilt es, einige wichtige Fragen zu klären und Informationen einzuholen, um später nach Erwerb des Eigentums keine bösen Überraschungen zu erleben, die die eigenen Vorstellungen einschränken oder gar zunichtemachen. Diese Checkliste fasst die wichtigsten Punkte zusammen:

  1. Zum Baugrund
  • Ist das Erdreich frei von Kontaminierungen oder ist es unbelastet?
  • Ist der Grund für das angedachte Projekt ausreichend tragfähig?
  • Sind aufgrund seiner Lage besondere Baumaßnahmen erforderlich (z.B. eine Stützmauer wegen Hanglage)?

Gerade die Fragen zur Kontaminierung und Tragfähigkeit können durch ein Baugrundgutachten geklärt werden. Liegt ein solches bereits vor, sollte es unbedingt eingesehen werden.

  1. Belastungen und Rechte anderer
  • Ist das Grundstück belastet (z.B. mit Erbbaurecht, Vorkaufsrecht, Geh- und Fahrtrecht, Leitungsrecht, Baulasten, Immissionsgrunddienstbarkeiten, Nießbrauch)?
  • Bestehen Grundpfandrechte am Grundstück (Grundschuld und/oder Hypothek)?

Es ist unbedingt zu empfehlen, rechtzeitig vor dem Kauf aktuelle Grundbuchauszüge für das Objekt einzusehen und sich erforderlichenfalls hierzu beraten zu lassen. In Abteilung I des Grundbuchs ist ersichtlich, wer Eigentümer des Grundstücks war und ist. Aus Abteilung II ergibt sich, welche Belastungen/Rechte Dritter (mit Ausnahme der Grundpfandrechte) an dem Grundstück bestehen. In Abteilung III werden Grundpfandrechte (z.B. als Sicherheit für ein Bankdarlehen) geführt.

  1. Bebaubarkeit und Nutzung des Grundstücks
  • Wie darf auf dem Grundstück gebaut werden (z.B. Vorgaben zur überbaubaren Fläche – sog. Grundflächenzahl, Wandhöhe, Geschossanzahl, Sattel- oder Flachdach, Firstausrichtung)?
  • Wo darf auf dem Grundstück gebaut werden – gibt es Baufenster?
  • Welche Nutzung ist auf dem Grundstück möglich (z.B. Wohnnutzung oder Gewerbenutzung)?
  • Können durch die Nutzung der benachbarten Grundstücke unliebsame Immissionen auftreten?

Zu Klärung dieser Fragen ist zu überprüfen, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Gegebenenfalls spielen auch die örtlichen Bauvorschriften für die benachbarten Grundstücke eine Rolle. Aber auch wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, sollte geklärt werden, was hinsichtlich Art und Maß der Nutzung möglich ist. Hier kann eventuell auch eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde weiterhelfen.

  1. Zustand bei Bestandsobjekten
  • Ist die Baugenehmigung noch vorhanden?
  • Gibt es Pläne zum Objekt (insb. Ausführungspläne)?
  • Ist eine Begehung mit einem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden erfolgt und liegt ein Gutachten vor?
  • Ist das Objekt vermietet (an wen, seit wann)?
  • Gab oder gibt es Absprachen mit den Nachbarn zur evtl. vorhandenen Grenzbepflanzung?

Gerade bei Bestandsobjekten sollte die vorhandene Bausubstanz genau begutachtet werden. Die Sichtung der Pläne, Baugenehmigung und Mietverträge sollte vor dem Kauf erfolgen und deren Aushändigung zur Pflicht des Verkäufers gemacht werden. Auch die Grenzbepflanzung zum bzw. des Nachbarn sollte beachtet werden, da diese oft zu Streit bzw. Auseinandersetzungen führen kann (z.B. Überhang, Einhaltung der Pflanzabstände zur Grenze).

Sollten Sie Fragen im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf haben, dann melden Sie sich bei uns. Wir helfen Ihnen gerne.