BGH: Geschäftsschließung infolge „Lockdown“ kann zur Mietminderung berechtigen
Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kann eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, die den Mieter von gewerblich genutzten Räumen letztlich zur Mietminderung berechtigt.
Das hat der BGH in seinem Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21, ausdrücklich klargestellt.
Laut BGH trägt der Mieter von gewerblich genutzten Räumen zwar grundsätzlich das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete auch die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen. Können Gewinne jedoch aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht erzielt werden, geht das über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Durch die COVID-19-Pandemie und die damit einhergehenden Maßnahmen hat sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass ohne entsprechende vertragliche Regelung nicht allein vom Mieter zu tragen ist, sondern zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führt.
Ist dem Mieter aufgrund dieser Störung ein Festhalten am vertraglich vereinbarten Mietzins unter Berücksichtigung der im Einzelfall vorliegenden Umstände nicht zumutbar, kann er im Wege einer Vertragsanpassung die Miete mindern.
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